Transparent, realistisch, marktorientiert

Die Bewertung von Immobilien ist sehr speziell und umfangreich. Profitieren Sie hierbei von unserer Erfahrung.

Verkauf & Vermittlung

Die Bewertung von Immobilien ist speziell und umfangreich. Prinzipiell muss jede Immobilie individuell begutachtet und bewertet werden, da auch die Konstellationen auf der Verkäuferseite sehr verschieden sind. Die Bewertung ist die Vorstufe zum erfolgreichen Verkauf von Immobilien. Zudem gibt es weitere Gründe den Wert einer Immobilie schätzen zu lassen, wie z. B. bei Erbschaft und Schenkung

Egal welchen Grund Sie haben, wir sind Ihr zuverlässiger Ansprechpartner in allen Fragen rund um die realistische Wertermittlung einer Immobilie.

Nicht jedes Objekt kann bzw. darf nach dem gleichen Verfahren bewertet werden. Der erste Schritt einer fundierten Bewertung ist der, das richtige Verfahren auszuwählen. Nicht selten müssen sogar mehrere Verfahren durchgeführt werden, um einen nachhaltigen Wert ermitteln
zu können. 

Grundsätzlich gibt es insgesamt drei Bewertungsmethoden, die der Gesetzgeber akzeptiert und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren erfolgt die Immobilienbewertung anhand sogenannter
Vergleichsobjekte. Sie gilt als die präziseste Methode zur Wertermittlung von Grundstücken
und selbst genutzten Immobilien. Auch bei Immobilienportalen, wie beispielsweise
Immobilienscout24.de, kommt dieses Verfahren zur Anwendung.
Marktwert
Der Marktwert der Immobilie bzw. des Grundstücks ergibt sich hier aus den realisierten Kaufpreisen anderer Immobilien oder Grundstücken gleicher bzw. ähnlicher Art und Güte aus der Vergangenheit (indirekter Vergleich). Hierbei darf der Unterschied nicht mehr als 30 % betragen, sonst ist ein Vergleich nicht mehr möglich.
Vergleich
Idealerweise ist der direkte Vergleich durchführbar. Dieser wird dann möglich, wenn ein Objekt oder mehrere Objekte in der umliegenden Nachbarschaft als Vergleichsobjekt herangezogen werden können. Dieser Verkauf muss jedoch vor kurzer Zeit passiert sein.
Weitere Vorgehensweise
Zahlen über die realisierten Verkäufe liegen dem Gutachterausschuss einer Gemeinde vor.
Zu den Aufgaben eines Gutachterausschusses gehört u. a. die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Notare sind verpflichtet, Kopien der bei ihnen protokollierten Immobilienkaufverträge an den örtlichen Gutachterausschuss zu übersenden.

Der Immobilienbewerter nimmt diese Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie mit Zu- und Abschlägen an das jeweilige Objekt an, damit ein möglichst individueller Wert entsteht. Eine Modernisierung bringt zum Beispiel einen Zuschlag, eine sehr große Eigentümergemeinschaft einen Abschlag, weil dann die Abstimmungsprozesse schwierig sind.
Laptop neben einem Buch auf dem eine Lesebrille und ein Kugelschreiber liegen
Weitere Faktoren für Abschläge und Zuschläge sowie Basis für die Kalkulation können auch sein:
Mikro- und Makrolage
Baujahr
Bauweise, Gebäudeart, Gestaltung
Größe
Ausstattung
Baulicher Zustand
Restnutzungsdauer
Mietertrag
Bodenbeschaffenheit
Umwelteinflüsse
Mögliche Nutzungsbeschränkungen
Baulasten
Infrastruktur / Art des Baugebiets
Die zu berücksichtigen Faktoren unterscheiden sich, je nachdem, ob man Grundstücke oder Immobilien bewerten möchte.

Da der Vergleichswert sich realistisch am Verkehrswert (der erwartete Marktpreis) der Immobilie bzw. an dem des Grundstücks orientiert, vermittelt dieser auch einen realistischen Kaufpreis. Bei freistehenden Einfamilienhäusern ist das Vergleichswertverfahren eher selten anwendbar, da oftmals keine gute Vergleichsbasis vorliegt.

Die Ermittlung des Vergleichswerts ist im Bewertungsgesetz (BewG) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV § 15 und § 16) rechtlich geregelt.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteil
Der größte Vorteil ist, dass das Vergleichwertverfahren eine ziemlich zuverlässige Methode ist, um den Marktpreis zu ermitteln, da sie sich sehr am Verkehrswert orientiert. Weiterhin ist sie auch sehr nachvollziehbar aufgrund des Vergleichs zwischen ähnlichen Objekten.
Ideale Objektarten sind hier: Eigentumswohnungen in einer Wohnanlage und Einfamilienhäuser in Reihenhaussiedlungen.
Apple Macbook Pro auf einem Konferenztisch
Nachteil
Der Nachteil entsteht, wenn Vergleichspreise fehlen. Auch bringt es wenig, Objekte zu vergleichen, die man nur schwer vergleichen kann. Dies ist dann der Fall, wenn man ein Architektenhaus vergleichen möchte.
Kalkulation in einer Taschenrechner App auf einem Smartphone

Sachwertverfahren

Wie beim Ertragswertverfahren werden hierbei Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten wird unterschieden zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau dasselbe Gebäude heute herzustellen? Der Fokus liegt hier auf den materiellen Wert und bezieht sich auf die Bausubstanz.

Dieser Wert wird dann vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung. Die sogenannten Normalherstellungskosten hat der Gesetzgeber mit Stand 2010 aufgeführt, für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Garagen oder Schweineställe – zu finden als „NHK 2010“ in der „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts“. Um die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt und die regionalen Baupreisverhältnisse einzupreisen, muss eine „Marktanpassung“ vorgenommen werden. Im Idealfall haben die Gutachterausschüsse der Gemeinden dafür einen Sachwertfaktor, ansonsten muss ihn der Immobilienbewerter schätzen.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Vorteil
Der größte Vorteil des Sachwertverfahrens ist, dass hierdurch auch Immobilien bewertet werden können bei denen keine Mieteinnahmen vorhanden sind. Auch können Objekte in eher abgelegenen Gegenden bewertet werden, in denen nur sehr selten Eigentum den Besitzer wechselt. Ebenfalls fließt der eigentliche Zustand des Objekts in die Berechnung mit ein. Ein schlechter Zustand, aufgrund des Alters und der bestehenden Schäden wirken sich wertmindernd aus.
Nachteil
Die Nachteile ergeben sich vor allem aus der Komplexität dieses Verfahrens, welches zugleich auch noch meistens die schlechtere Wahl ist, da hier die aktuellen Marktgegebenheiten nicht berücksichtigt werden. Ein Gebäude, welches aufgrund seines Zustands beispielsweise einen Sachwert von 150.000,00 € hat, könnte einen Marktwert von 220.000,00 € aufweisen, da die Nachfrage um ein Vielfaches höher ist als das Angebot.
Wohngebäude von unten fotografiert

Aktuelle Marktwertanalyse (unser eingesetztes Verfahren)

Um eine realistische Preiseinschätzung vorzunehmen, nutzen wir aktuelle Marktdaten sowie unsere Expertise als Immobilienmakler bei der Erstbesichtigung der Immobilie, welche verkauft werden soll.

Hierzu analysieren wir die aktuellen Angebote und Suchaufträge der größten Immobilienportale Deutschlands. Diese Analyse berücksichtigt die Gegebenheiten Ihrer Immobilie, sodass stets passende Angebote und Gesuche einfließen. Der zweite wichtige Bestandteil der Analyse stellt die Begehung des Objekts dar, bei welcher der Zustand des Objekts und alle Besonderheiten festgestellt werden und in die Bewertung mit einfließen.

Nur durch ein solches Vorgehen kann sichergestellt werden, dass der Angebotspreis der Immobilie bzw. des Grundstücks den aktuellen Marktgegebenheiten entspricht.

Vor- und Nachteile der aktuellen Marktwertanalyse

Vorteil
Die aktuelle Marktwertanalyse weist nur Vorteile auf, da man hier das aktuelle Marktgeschehen im Auge behält und dadurch mit einem realistischen Preis an den Markt gehen kann. Dies erhöht nicht nur den Verkaufserfolg, es sorgt auch für einen schnelleren Verkauf.

Was ist nun das ideale Verfahren ?

Um das ideale Verfahren zu finden, muss man verschiedenste Faktoren berücksichtigen. Einige wichtige Faktoren sind: Die Objektart: Wohnen oder Gewerbe oder gar gemischte Nutzung, u.ä. Zudem die Lage: Großstadt, ländliche Gegend, zentrale belebte Lage, Verkehrsanbindung u.ä.

In manchen Gegenden gibt es für ein Vergleichswertverfahren zu wenig vergleichbare Immobilien. Das trifft auch auf das sehr nach persönlichen Vorlieben gebaute Einfamilienhaus zu. Beim Ertragswertverfahren hängt viel von der realistischen Einschätzung künftiger Erträge ab, beim Sachwertverfahren erfordert die Marktanpassung eine gute Marktkenntnis.

Den Wert einer Immobilie so realistisch wie möglich einzuschätzen und dabei den Fokus auf die individuellen Bedürfnisse, Anforderungen und Wertvorstellungen des Eigentümers nicht außer Acht zu lassen, ist die große Kunst bei der Objektwerteinschätzung, die wir perfekt beherrschen. Vertrauen Sie uns und kommen Sie auf uns zu, wir freuen uns auf Sie und Ihre Immobilie.

Schlusswort

Etwas ist immer nur soviel Wert, wie jemand auch bereit ist dafür zu bezahlen. Dies gilt selbstverständlich auch für Immobilien und Grundstücke. Hierbei ist es unerheblich, welches Verfahren man anwendet, um den Wert zu ermitteln. Den Wert bestimmt immer nur der Markt und auch nur dieser wird im Endeffekt immer zeigen, was der Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt ist. Dies ist auch das Grundprinzip des Markts.

Wenn sich für den ermittelten oder erhofften Preis kein Käufer in einem vertretbaren Zeitraum findet, ist der Preis zu hoch angesetzt. Dies geht auch in die andere Richtung. Wenn sich auf ein inseriertes Objekt sehr viele Kaufinteressenten melden, so ist der Preis wahrscheinlich zu niedrig und wird üblicherweise durch die Angebote der Interessenten, welche höher ausfallen, bestätigt.

Eine realistische Bewertung ist durchaus möglich, jedoch muss man immer bedenken, dass sich der Markt bspw. durch äußere Ereignisse schnell verändern kann und der ermittelte Wert daher immer nur von einer gewissen überschaubaren Dauer marktkonform sein kann.

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