Transparent, realistisch, marktorientiert

Die Bewertung von Immobilien ist speziell und umfangreich. Prinzipiell muss jede Immobilie individuell begutachtet und bewertet werden, da auch die Konstellationen auf der Verkäuferseite sehr verschieden sind. Die Bewertung ist die Vorstufe zum erfolgreichen Verkauf von Immobilien. Zudem gibt es weitere Gründe den Wert einer Immobilie schätzen zu lassen, wie z. B. bei Erbschaft und Schenkung

Egal welchen Grund Sie haben, wir sind Ihr zuverlässiger Ansprechpartner in allen Fragen rund um die realistische Wertermittlung einer Immobilie.

Nicht jedes Objekt kann bzw. darf nach dem gleichen Verfahren bewertet werden. Der erste Schritt einer fundierten Bewertung ist der, das richtige Verfahren auszuwählen. Nicht selten müssen sogar mehrere Verfahren durchgeführt werden, um einen nachhaltigen Wert ermitteln
zu können. 

Grundsätzlich gibt es insgesamt drei Bewertungsmethoden, die der Gesetzgeber akzeptiert und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt.

Wie beim Ertragswertverfahren werden hierbei Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten wird unterschieden zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau dasselbe Gebäude heute herzustellen? Der Fokus liegt hier auf den materiellen Wert und bezieht sich auf die Bausubstanz.

Dieser Wert wird dann vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung. Die sogenannten Normalherstellungskosten hat der Gesetzgeber mit Stand 2010 aufgeführt, für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Garagen oder Schweineställe – zu finden als „NHK 2010“ in der „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts“. Um die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt und die regionalen Baupreisverhältnisse einzupreisen, muss eine „Marktanpassung“ vorgenommen werden. Im Idealfall haben die Gutachterausschüsse der Gemeinden dafür einen Sachwertfaktor, ansonsten muss ihn der Immobilienbewerter schätzen.

Um eine realistische Preiseinschätzung vorzunehmen, nutzen wir aktuelle Marktdaten sowie unsere Expertise als Immobilienmakler bei der Erstbesichtigung der Immobilie, welche verkauft werden soll.

Hierzu analysieren wir die aktuellen Angebote und Suchaufträge der größten Immobilienportale Deutschlands. Diese Analyse berücksichtigt die Gegebenheiten Ihrer Immobilie, sodass stets passende Angebote und Gesuche einfließen. Der zweite wichtige Bestandteil der Analyse stellt die Begehung des Objekts dar, bei welcher der Zustand des Objekts und alle Besonderheiten festgestellt werden und in die Bewertung mit einfließen.

Nur durch ein solches Vorgehen kann sichergestellt werden, dass der Angebotspreis der Immobilie bzw. des Grundstücks den aktuellen Marktgegebenheiten entspricht.

Etwas ist immer nur soviel Wert, wie jemand auch bereit ist dafür zu bezahlen. Dies gilt selbstverständlich auch für Immobilien und Grundstücke. Hierbei ist es unerheblich, welches Verfahren man anwendet, um den Wert zu ermitteln. Den Wert bestimmt immer nur der Markt und auch nur dieser wird im Endeffekt immer zeigen, was der Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt ist. Dies ist auch das Grundprinzip des Markts.

Wenn sich für den ermittelten oder erhofften Preis kein Käufer in einem vertretbaren Zeitraum findet, ist der Preis zu hoch angesetzt. Dies geht auch in die andere Richtung. Wenn sich auf ein inseriertes Objekt sehr viele Kaufinteressenten melden, so ist der Preis wahrscheinlich zu niedrig und wird üblicherweise durch die Angebote der Interessenten, welche höher ausfallen, bestätigt.

Eine realistische Bewertung ist durchaus möglich, jedoch muss man immer bedenken, dass sich der Markt bspw. durch äußere Ereignisse schnell verändern kann und der ermittelte Wert daher immer nur von einer gewissen überschaubaren Dauer marktkonform sein kann.