Immobilienerbschaft - Geerbte Immobilie verkaufen

Schenkungen und Vererbung sind Thematiken, mit denen sich so gut wie jeder von uns im Laufe der Zeit auseinandersetzen muss.
Wir haben Ihnen hier alle wichtigen und wissenswerten Informationen zur Übersicht aufgeführt. Gerade jetzt durch die kleinen aber doch sehr spürbaren Veränderungen ist es wichtig zu wissen, auf welche Details bei der Erbschaft zu achten ist.

Ihre Immobilie kann durch ein Testament, einen Erbvertrag oder durch die gesetzliche Erbfolge vererbt werden. Ein Testament oder Erbvertrag bestimmt, wer der oder die Erben sind und welcher Anteil Ihnen zusteht. Sollte kein Testament bestehen, gilt die gesetzliche Erbfolge. In der Regel fällt hierbei die Erbschaftssteuer an. Diese kann durch Freibeträge oder vorzeitige Schenkung reduziert oder gar vermieden werden.

Was ist ein Erbschein?

Wir haben Ihnen hier alle wichtigen und wissenswerten Informationen zur Übersicht aufgeführt. Gerade jetzt durch die kleinen aber doch sehr spürbaren Veränderungen ist es wichtig zu wissen, auf welche Details bei der Erbschaft zu achten ist.

Ihre Immobilie kann durch ein Testament, einen Erbvertrag oder durch die gesetzliche Erbfolge vererbt werden. Ein Testament oder Erbvertrag bestimmt, wer der oder die Erben sind und welcher Anteil Ihnen zusteht. Sollte kein Testament bestehen, gilt die gesetzliche Erbfolge. In der Regel fällt hierbei die Erbschaftssteuer an. Diese kann durch Freibeträge oder vorzeitige Schenkung reduziert oder gar vermieden werden.
Laptop neben einem Buch auf dem eine Lesebrille und ein Kugelschreiber liegen

Vollmacht über den Tod hinaus

Banken muss man in der Regel einen Erbschein vorlegen, wenn jemand Zugriff auf die Konten eines verstorbenen Kunden haben möchte. Auf das Konto kann auch ohne Erbschein jeder zugreifen, der zu Lebzeiten nach dem Tod eine über den Tod hinaus erhalten hat. Eine solche Vollmacht ist sehr nützlich. Auf diese Weise kann die zuständige Person die erforderlichen Zahlungen aus dem Nachlass beispielsweise an den Bestatter ohne Einschaltung des Gerichts leisten.

Mit einer Vorsorgevollmacht können Sie jemanden als Ihren Bevollmächtigten ernennen, beispielsweise Ihre Kinder die später zu Ihren Erben werden sollen. Eine Vollmacht kann auch über den Tod hinaus gültig sein. Dies kann sinnvoll sein, damit der berechtigte Erbe handeln kann, bevor der Erbschein ausgestellt wird.

Berichtigung des Grundbuchs mit und ohne Erbschein

Bei Vererbung einer Liegenschaft muss das Grundbuch entsprechend berichtigt werden. Der Erblasser wird aus dem Grundbuch gelöscht und Sie werden als neuer Eigentümer eingetragen. Hierfür benötigt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein (ÜKS § 35 (1)). Um einen Erbschein kommt nicht herum, wer ein privates Testament hat oder als gesetzlicher Erbe erben muss.

Wird jedoch eine Erbschaft mit einem notariellen Testament festgehalten, ist ein Erbschein häufig nicht erforderlich. Ein Testament reicht aus, um die Stellung des Erben dem Grundbuchamt nachzuweisen.
Es kann triftige Gründe geben, warum die Erben das Grundbuch nicht korrigieren. Zum Beispiel, wenn die geerbte Immobilie sofort verkauft wird. In diesem Fall können die neuen Eigentümer direkt im Grundbuch eingetragen werden. Ein Erbschein ist somit überflüssig (OLG Düsseldorf, 05.03.2021, Az. 3 Wx 192/20).

Wie sieht die Nachlassbescheinigung aus?

Im Erbschein steht, wer der Erbe ist und wie hoch sein Erbanteil ist. So gibt es einen Erbschein für den Alleinerben und einen gemeinschaftlichen Erbschein, in dem alle Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeführt sind (FamFG § 352a).
Das Gericht vermerkt auf dem Erbschein auch Beschränkungen, zum Beispiel ein Testament oder eine Anordnung zur Nacherbschaft einer späteren Erbschaft. Was das Gericht nicht mit in dem Erbschein aufführt, sind Vermächtnisse, Auflagen und Pflichtteilsansprüche.

Wer ist antragsberechtigt?

Antragsberechtigt ist jeder Erbe. Bei mehreren Erben genügt, wenn ein Erbe einen gemeinsamen Erbschein beantragt.
Apple Macbook Pro auf einem Konferenztisch
Haben nicht alle Erben einen Antrag gestellt, muss der Antragsteller erklären, dass die anderen Erben die Erbschaft angenommen haben, und wenn möglich eine Vollmacht oder eine Einverständniserklärung der anderen Erben vorlegen.
Durch die Vorlage einer Vollmacht können Sie in der Regel ein langwieriges schriftliches Anhörungsverfahren vermeiden.

Privatschriftliche Testamente sind im Original bei dem Nachlassgericht zur Eröffnung
abzugeben.
Erben müssen mitteilen, welches Verwandtschaftsverhältnis ihnen das Erbe zusteht. Diese Angaben sind durch folgende Dokumente nachzuweisen:
• Sterbeurkunde des Erblassers
• Familienstammbuch oder sämtliche Geburts- bzw. Abstammungsurkunden, die
die Verwandtschaft der Erben mit dem Erblasser nachweisen.
• Heiratsurkunde bei Ehegattenerbrecht
• Die Sterbeurkunden sämtlicher Personen, die als (Mit-) Erben in Betracht
gekommen wären, wenn sie zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers noch
gelebt hätten
• War der Erblasser geschieden, so ist das Scheidungsurteil vorzulegen. Dies gilt
auch für vorhergehende Ehen

Wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, kann der Erbschein nach Möglichkeit sofort ausgehändigt werden. Dies ist jedoch in der Regel nur in einfachen Fällen möglich, in denen die Erbschaft klar geregelt ist, also meist gesetzliche oder unbedingt erstrebenswerte Erbschaft.
• Sterbeurkunde des Erblassers
• Familienstammbuch oder sämtliche Geburts- bzw. Abstammungsurkunden, die
die Verwandtschaft der Erben mit dem Erblasser nachweisen.
• Heiratsurkunde bei Ehegattenerbrecht
• Die Sterbeurkunden sämtlicher Personen, die als (Mit-) Erben in Betracht
gekommen wären, wenn sie zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers noch
gelebt hätten
• War der Erblasser geschieden, so ist das Scheidungsurteil vorzulegen. Dies gilt
auch für vorhergehende Ehen

Wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, kann der Erbschein nach Möglichkeit sofort ausgehändigt werden. Dies ist jedoch in der Regel nur in einfachen Fällen möglich, in denen die Erbschaft klar geregelt ist, also meist gesetzliche oder unbedingt erstrebenswerte Erbschaft.

Erbschaftsteuertabelle I: Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer und welche Steuerklasse gilt

Freibetrag (§ 16 ErbStG)
Steuerklasse (§ 15 ErbStG)
für Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft
500.000 Euro
1
für Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie für Stief- und Adoptivkinder
400.000 Euro
1
für Enkelkinder
200.000 Euro
1
Urenkel; für Eltern und Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft
100.000 Euro
1
Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft
20.000 Euro
2
für alle anderen Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft
20.000 Euro
3

Erbschaftsteuertabelle II: Wie hoch ist der Steuersatz bei der Erbschaftsteuer?

Erbschaft bis
Steuersatz in Klasse I
Steuersatz in Klasse II
Steuersatz in Klasse III
75.000 Euro
7 %
15 %
30 %
300.000 Euro
11 %
20 %
30 %
600.000 Euro
15 %
25 %
30 %
6.000.000 Euro
19 %
30 %
30 %
13.000.000 Euro
23 %
35 %
50 %
26.000.000 Euro
27 %
40 %
50 %
Mehr
30 %
43 %
50 %
Bei Erbschaft oder Schenkung ist das für die Erbschaft oder Schenkung zuständige Erbschaftssteueramt bzw. Schenkungssteueramt zu benachrichtigen. Bei Schenkungen gilt diese Verpflichtung auch für den Spender. Die Meldefrist für eine Erbschaft oder Schenkung beträgt drei Monate.
Nach der Übertragungserklärung kann das Finanzamt die Abgabe einer Steuererklärung verlangen und in diesem Fall auch eine Frist zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung oder einer Schenkungsteuererklärung setzen.

Schenkungen

Bei der Schenkungsteuer gewährt das Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) jedem Empfänger einen persönlichen Vorteil, innerhalb dessen die Schenkung steuerfrei bleibt.
Kalkulation in einer Taschenrechner App auf einem Smartphone
Das bedeutet, dass nur der Anteil über dem Freibetrag steuerpflichtig ist (im Gegensatz zu einer „Freigrenze“, bei der der gesamte Betrag nach Erreichen des Freibetrags steuerpflichtig ist).
Die Höhe des Zuschusses hängt von der Beziehung zwischen Spender und Empfänger ab. Ehegatten und Nachkommen des Spenders erhalten einen größeren Steuervorteil als entfernte Verwandte oder Nicht-Familienmitglieder. Zum individuellen Schenkungssteuerabzug siehe § 16 ErbStG

Erfolgen mehrere Schenkungen oder tritt nach einer Schenkung eine Erbschaft ein, erfolgt eine Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe innerhalb von 10 Jahren. ErbStG § 1 regelt dies bei mehreren Erwerben in demselben Personenverhältnis.
Zweck der Vorschrift ist es, die Hinterziehung der Schenkungssteuer zu verhindern, indem eine größere Schenkung nach Guthaben in kleinere Schenkungen aufgeteilt wird.

Erwerbungen, die ein und derselbe Schenker oder Vermächtnisnehmer durch verschiedene Schenkungen und Vermächtnisse erlangt hat, werden zum Gesamtbetrag zusammengefasst, von dem die entsprechende Entschädigung einmal abgezogen wird. Jeder darüber hinausgehende Betrag unterliegt der Schenkungssteuer.
Da personenbezogene Zahlungen alle 10 Jahre möglich sind, kann größeres Familienvermögen durch eine langfristige Nachlassplanung und einen schrittweisen Vermögensübergang an die nächste Generation steuerfrei weitergegeben werden. Emissionszertifikate lassen sich am besten nutzen, wenn Gelder für sogenannte Familiengesellschaften bzw. Familienpools. Gebündelt werden.
Zweck der Vorschrift ist es, die Hinterziehung der Schenkungssteuer zu verhindern, indem eine größere Schenkung nach Guthaben in kleinere Schenkungen aufgeteilt wird.

Erwerbungen, die ein und derselbe Schenker oder Vermächtnisnehmer durch verschiedene Schenkungen und Vermächtnisse erlangt hat, werden zum Gesamtbetrag zusammengefasst, von dem die entsprechende Entschädigung einmal abgezogen wird. Jeder darüber hinausgehende Betrag unterliegt der Schenkungssteuer.
Da personenbezogene Zahlungen alle 10 Jahre möglich sind, kann größeres Familienvermögen durch eine langfristige Nachlassplanung und einen schrittweisen Vermögensübergang an die nächste Generation steuerfrei weitergegeben werden. Emissionszertifikate lassen sich am besten nutzen, wenn Gelder für sogenannte Familiengesellschaften bzw. Familienpools. Gebündelt werden.

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