Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?
Ihr Eigenkapital ist der Grundstein der Immobilienfinanzierung: Dabei handelt es sich um eigene finanzielle Mittel, die Sie sofort bereitstellen können. Dabei gilt: Je mehr eigenes Kapital Sie einbringen, desto günstiger wird das Darlehen für Sie.
Wichtig zu wissen: Mindestens 10 bis 20 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb oder Bau Ihrer Immobilie sollten durch eigenes Vermögen abgedeckt werden. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt ein Eigenkapitalanteil von 10 Prozent beispielsweise 30.000 Euro.
Doch was genau zählt zum Bereich des Eigenkapitals?
Dazu gehören alle Geldmittel, die nicht von einem Geldinstitut geliehen wurden:
- Ersparnisse auf Konten
- Bargeld
- Bausparguthaben (Eigenanteil)
- Lebensversicherungen
- Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere
- Immobilien
- bereits bezahlte Baugrundstücke
- Eigenleistungen bis i.R. maximal 30.000 Euro
Welche Erwerbsnebenkosten kommen auf Sie zu?
Zum Gesamtkapitalbedarf für Ihr Immobilienvorhaben zählt nicht nur der Kauf- bzw. Baupreis: Die sogenannten Erwerbsnebenkosten kommen noch hinzu und sind ein bedeutender Kostenfaktor.
Darin enthalten sind u.a. die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.
Insgesamt können Sie für die Erwerbsnebenkosten circa 10-15 Prozent vom Kaufpreis rechnen.
Banken übernehmen diese zusätzlichen Ausgaben nicht: Sie finanzieren in der Regel nur solche Kosten, die sich wertsteigernd auf das jeweilige Objekt auswirken. Also müssen Sie die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen.
Abhängig vom Grundbuchstand sind diese Zahlungen in der Regel innerhalb von vier bis zwölf Wochen zu leisten. Nur bei Bauzeitzinsen verteilen sie sich über die gesamte Bauzeit.
Zinsen und Tilgung
Zinsen und Tilgung zählen zu den wichtigsten Kostenfaktoren bei der Finanzierung von Immobilien.
Grundsätzlich wird geraten, innerhalb der Laufzeit wenig zu tilgen. Denn je mehr Sie tilgen, desto mehr muss jeden Monat zurück an die Bank gezahlt werden. Dadurch wird allerdings Ihr Cashflow niedriger und Sie haben weniger Liquidität.
Mit weniger Tilgung verlängert sich hingegen die Laufzeit Ihres Kredits. Dabei sollten Sie beachten: Erst ab dem Zeitpunkt, an dem Sie das Darlehen zurückgezahlt haben, können Sie Ihre Mieteinkünfte als passives Einkommen verwenden. Vorher werden diese für die Raten Ihres Kredits verwendet.
Dazu gibt es bei einer niedrigen Tilgung einen Zinsaufschlag, da Banken die längere Laufzeit als höheres Risiko einstufen. Bevor man also tilgt, sollte man einen Kredit mit sicherer Zinsbindung auswählen.
Fazit: Für eine solide Eigenheimfinanzierung ist ein optimaler Tilgungssatz ebenso bedeutsam wie ein niedriger Zinssatz.
Für Kreditnehmer ist es günstiger, eine Zinsbindung so lange wie möglich zu behalten. Denn je länger die Zinsbindung, desto niedriger das Risiko, bei einer Zinsänderung schlechtere Konditionen zu erhalten.
Rücklagen und Hausgeld
Neben den Erwerbsnebenkosten, Zinsen und Tilgung sind bei einem Haus- oder Baukredit weitere Kostenpunkte zu beachten:
Rücklagen sind wichtige Geldreserven für Instandsetzungen, Reparaturen oder Renovierung von Immobilien, beispielsweise nach einem Rohrbruch oder einem Mieterwechsel. Das Hausgeld beinhaltet anfallende Nebenkosten wie Wasser- und Abwasserkosten sowie Versicherungs- und Verwaltungskosten.
Wie hoch ist Ihre monatliche Belastung durch das Darlehen?
Anhand der oben aufgeführten Kosten müssen Sie im nächsten Schritt die monatliche Ratenbelastung innerhalb der Laufzeit Ihres Kredits berechnen.
Diese sollte nicht mehr als maximal 40 Prozent des monatlichen Einkommens betragen.
Dabei sollten Sie unbedingt auch seltene oder unregelmäßige Kosten berücksichtigen. Auch das Risiko eines vorübergehenden Ausfalls, z.B. durch Krankheit, muss einkalkuliert werden.
Zusätzlich sollten Sie über ein finanzielles Sicherheitspolster zulegen, um in Notlagen darauf zurückzugreifen.
Die realistische und exakte Berechnung aller Kostenfaktoren erfordert ein hohes Maß an Sachkenntnis: Mit einer professionellen und unabhängigen Finanzierungsberatung gehen Sie da auf Nummer Sicher. Gerne empfehlen wir Ihnen einen seriösen und kompetenten Anbieter. Für nähere Informationen nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf: Wir freuen uns auf Sie!
Die Rendite
Renditekennzahlen geben an, welchen Ertrag Ihr Investment im Verhältnis zum Kapitaleinsatz einbringt.
Bei einer Immobilienrendite handelt es sich um den Ertrag nach Abzug aller Kosten und Gebühren. Diese werden in Prozent angegeben und zeigen, wie viel der Investor innerhalb eines Jahres an Zinsen in Bezug auf das eingesetzte Kapital erwirtschaftet.
Welche Rendite Sie als Investor erwartet, hängt u.a. von der Anlageklasse, der Lage und dem Zustand des Immobilienobjekts ab. Außerdem ist auch Ihre persönliche Risikobereitschaft bei der zu erwartenden Zielrendite bedeutsam.
Die drei wichtigen Renditekennzahlen für Ihre Investition
Bruttorendite
- Berechnung: Bruttorendite = Jahreskaltmiete/Kaufpreis
- die Bruttorendite wird oft als Erstindikator für Immobilieninvestoren genannt
- Nachteil: Die Bruttorendite berücksichtigt nicht die laufenden monatlichen Kosten, Kaufnebenkosten und Finanzierungsstruktur. Deshalb eignet sie sich nicht als Grundlage für Anlageentscheidungen.
Nettorendite
- Berechnung: Nettorendite = Nettojahreskaltmiete/Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten
- berücksichtigt laufende Kosten, wie z.B. Hausgeld, sowie die Kaufnebenkosten und gibt den tatsächlichen Ertrag wieder
- gilt als aussagekräftige Renditekennzahl für Barzahler
- Nachteil: berücksichtigt nicht die Finanzierungsstruktur der Kapitalanlage
Fazit: Der Nachteil bei der Brutto- und Nettorendite ist, dass diese Kennzahlen nicht Ihre Finanzierungsstruktur einbeziehen. Auch Miet- oder Wertsteigerungen werden darin nicht berücksichtigt.
Eigenkapitalverzinsung
- berücksichtigt im Gegensatz zu Brutto- und Nettorendite auch die Finanzierung
- zeigt an, wie hoch die Rendite bzw. die Verzinsung des Eigenkapitals ist
- wichtig beim finanzierten Kauf eines Anlageobjektes
Cashflow
Der Cashflow (Geldfluss) ist eine zentrale Kennzahl für Ihr Investment. Mit dem Cashflow werden die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienobjekt ins Verhältnis gesetzt.
Dies hilft Ihnen bei der Einschätzung, ab wann sich Ihre Investition selbst trägt (positiver Cashflow) und Ihnen ein passives Einkommen verschafft. Geschieht dies nicht, spricht man von einem negativen Cashflow. Gerade in den ersten Jahren beeinflussen – neben der Rendite der Immobilie – die Höhe Ihres Eigenkapitals und die Finanzierungskosten entscheidend den Cashflow.
Fazit: Die verschiedenen Kennzahlen hängen eng zusammen und ermöglichen viele Varianten, mit denen Sie Ihre Immobilieninvestition einträglich organisieren können.
Sie haben Fragen zu diesen Themen und benötigen weitere Informationen? Gerne stehen unsere qualifizierten Immobilienberater Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Vereinbaren Sie einen unverbindlichen und kostenlosen Beratungstermin – wir freuen uns auf Sie!
