Immobilienfinanzierung Oberursel | Develo Immobilien

Wie beim Ertragswertverfahren werden hierbei Bodenwert und Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten wird unterschieden zwischen Außenanlagen und dem Gebäude selbst. Die Frage lautet: Was würde es kosten, genau dasselbe Gebäude heute herzustellen? Der Fokus liegt hier auf den materiellen Wert und bezieht sich auf die Bausubstanz.

Dieser Wert wird dann vermindert um die Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien, also die Abschreibung. Die sogenannten Normalherstellungskosten hat der Gesetzgeber mit Stand 2010 aufgeführt, für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Garagen oder Schweineställe – zu finden als „NHK 2010“ in der „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts“. Um die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt und die regionalen Baupreisverhältnisse einzupreisen, muss eine „Marktanpassung“ vorgenommen werden. Im Idealfall haben die Gutachterausschüsse der Gemeinden dafür einen Sachwertfaktor, ansonsten muss ihn der Immobilienbewerter schätzen.

Im Gesamtkapital für Ihren Immobilienkauf oder Ihr Bauvorhaben sind nicht nur der Kauf- bzw. Baupreis enthalten, sondern auch die Erwerbsnebenkosten. Die Erwerbsnebenkosten sind ein erheblicher Kostenfaktor und werden meist unterschätzt: Sie beinhalten beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt betragen sie etwa 10-15 Prozent vom Kaufpreis.

Beachten Sie dabei, dass Banken in der Regel nur solche Kosten mitfinanzieren, die den Wert der Immobilie erhöhen: Erwerbsnebenkosten zählen nicht dazu. Diese sollten normalerweise aus liquiden Mitteln bestritten werden können. Abhängig vom Grundbuchstand sind die Erwerbsnebenkosten in der Regel innerhalb von vier bis zwölf Wochen zu begleichen. Nur bei Bauzeitzinsen verteilen sie sich über die gesamte Bauzeit.

Zu den wichtigsten Kostenfaktoren bei der Immobilienfinanzierung gehören Zinsen und Tilgung. Grundsätzlich gilt es als geschickter, innerhalb der Laufzeit wenig zu tilgen. Denn je mehr Sie tilgen, desto mehr zahlen Sie jeden Monat zurück an Ihr Kreditinstitut. Dadurch wird allerdings Ihr Cash Flow niedriger und Sie haben weniger Liquidität.

Mit weniger Tilgung verlängert sich die Laufzeit. Der Zeitpunkt, zu dem Sie schuldenfrei sind, rückt immer mehr in die Zukunft. Erst ab dem Zeitpunkt, an dem man das ganze Geld zurückgezahlt hat, kann man die Mieteinnahmen als passives Einkommen verwenden. Vorher hatten sie im optimalen Fall den Zweck, die Raten Ihres Kredit zu begleichen.

Außerdem gibt es bei einer niedrigen Tilgung einen Zinsaufschlag, da über einen längeren Zeitraum aus Sicht der Geldinstitute ein höheres Risiko besteht. Bevor man tilgt, sollte man sich einen Kredit mit sicherer Zinsbindung aussuchen. Für eine Immobilienfinanzierung ist ein optimaler Tilgungssatz ebenso wichtig wie ein niedriger Zinssatz. Für Kreditnehmer ist es besser, eine Zinsbindung so lange wie möglich zu behalten.

Je länger die Zinsbindung, umso geringer ist das Risiko, bei einer Zinsänderung schlechtere Konditionen zu erhalten. Da viele Kreditinstitute Zinsen an den Staat zahlen müssen, werden diese immer höher. Daher wird empfohlen, eine Zinsbindung mit nicht länger als 15 Jahren Laufzeit zu behalten.

Neben den Erwerbsnebenkosten, Zinsen und Tilgung gibt es noch weitere Kostenfaktoren wie Rücklagen und Hausgeld.

Eine Rücklage hat den Zweck, eine Reserve für Instandsetzungen zu bilden. Unter Instandsetzung versteht man die Reparatur oder Renovierung einer Immobilie, beispielsweise bei einem Rohrbruch oder bei einem Mieterwechsel.

Das Hausgeld beinhaltet anfallende Nebenkosten wie Wasser- und Abwasserkosten sowie Versicherungs- und Verwaltungskosten.

Anhand der oben aufgeführten Kosten ist der nächste Schritt, Ihre monatliche Belastung innerhalb der Laufzeit Ihres Kredits zu berechnen. Diese sollte nicht mehr als 40 Prozent Ihres monatlichen Einkommens betragen.

Dabei sollten Sie auch Kosten berücksichtigen, die nur selten anfallen, sowie vorübergehende Ausfälle durch z.B. Krankheiten. Außerdem sollte ein Sicherheitspolster vorliegen, das dem Zweck dient, in Notlagen darauf zurückzugreifen.